2月26日，国务院发布的《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(简称“国五条”)规定，在坚决抑制投机投资性购房方面，应充分发挥税收政策的调节作用。对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

　　这次出台的“国五条”是自2009年12月份政府开始楼市调控以来的第五次调控升级。旨在打击炒房行为，防止房价过快增长，保障房地产价格稳定。一石激起千层浪，“国五条”的下发，二手房交易量创下新高。

　　那么，新政的下发能否稳定房价?是否会将税收成本转嫁给消费者?如何更加有效地利用税收政策来调控楼市?对此，本报记者采访了业界专家。

 

　　“税负转嫁是必然”

　　实际上，对个人转让住房所得征收个人所得税，是《个人所得税法》的一项基本规定。1994年起实施的《个人所得税法》规定，对“财产转让所得”项目应征收个人所得税。这里所说的财产，包括房产、汽车等大宗财产。因此，个人转让住房取得的所得，从1994年起就应按“财产转让所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%，在历次个人所得税法修订中也从未修改过。但由于住房转让所得是住房转让收入减除原值和合理费用后的净所得，所以在计税时遇到原值和合理费用难以确定的实际问题。
 

　　上海财经大学公共经济与管理学院朱为群教授在接受本报记者采访时表示，根据国家税务总局《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》第三款规定，对于“纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的”，主管税务机关可根据《税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。该核定征收的比例为住房转让收入的1%～3%。实际中，对普通住房大都按1%执行。

　　业界专家指出，税收本身是调节收入和再分配的手段，倘若现在对房地产交易所得征收20%的个人所得税采取“一刀切”的方式，有点“简单粗暴”，也不可避免地会将税负转嫁给购房者。

　　“‘国五条’近期引发了二手房市场的剧烈反应。部分城市的二手房市场成交量猛增乃至假离婚现象随之大量出现，这都源于购房者规避税收的强烈动机。这个现象也说明，税收政策的变动，剧烈冲击了购房者的政策预期，也说明在经历了多年房价上涨后，按照房产转让所得征收20%的税收，市场感觉负担较重。”朱为群说。

　　北京鑫税广通税务师事务所税务技术中心主任徐贺在接受本报记者采访时也直言不讳地表示，转让房产所得要缴纳的20%个人所得税属于交易环节的税收，交易环节的税收都能够向下游转嫁。从供需方面来看，房地产目前是卖方市场，因此，交易环节的个人所得税会进一步推高房价，购房者将成为最终的税收负担者。

　　对外经济贸易大学国际商学院会计学教授余恕莲则对本报记者表示:“房产转让所得征收20%的个人所得税，公众主要担心三点：一是推高房价，二是伤害纯粹因改善住房条件而卖房再买房的人，三是导致拥有两套或以上住宅户的家庭，夫妻因房产而离婚。目前‘国五条’尚无实施细则，如果将来出台的细则仅对增值部分课以20%的税收而不采用组合税收办法，以上几种担心不无道理。”

　　不过，也有人不同意上述观点。在独立地产评论员顾海波看来，真正按转让所得差额征收20%的个人所得税是一个迟到十年的制度，早十年征收，房价绝对不会那么高。短期来看，这对房地产业是个利空，但从长期来看，则是利好，有利于市场健康发展和房价的合理回归。但具体还要看是否能长期坚持及各地方政府的实施细则如何，实施过程中，政策是否会走样。

 

　　“个税征收要打好组合拳”

　　随着“国五条”的下发，各地也在积极制定相关“细则”。据悉，北京市住建委等部门正酝酿执行地产调控“国五条”实施细则的“意见征询稿”。

　　相关人员透露，关于20%个税的具体征收方法仍然难以确定。但在执行20%个税征收比率时，可能会尊重人民可以获得财产性收入的历史因素，并针对持有房屋的时间和其他条件设置不同标准。“意见征询稿”中最引人关注的部分是对北京户口单身人士(含离异人士)进一步限购，未来则可能仅鼓励单身或离异人士持有一套房。要做到这一点，需要出台配套的退税制度。

　　业界人士也建议，对于一些年轻人，能力有限，又急需买房结婚，就应该在交易完成后，将之前所收取的个人所得税退还，避免20%交易所得税对刚性需求的打击。

　　但朱为群认为，这种建议有刺激房屋需求的目的，购房退税并不是一个公平的税收政策。“因为公民缴纳的税收应该被用于公共服务，而不是私人消费。如果说要退税，也应该对所有人都退税，而不能只对购房者退税;否则就是对非购房者的歧视。”朱为群说。

　　利用税收手段来调控楼市在一定程度上可以发挥效用，但仅仅利用一种方式调控，效果并不理想。
　　“政府真要下决心稳定房地产市场，税收杠杆应使用组合拳。房地产持有税、增值部分所得税和家庭住房用量规定三管齐下，投机和投资性房地产买卖将会大为减少，才能抑制房价过快增长，甚至有所下降。”余恕莲说。

　　余恕莲建议，一是允许家庭成员各用一套房产，即夫妻每人可拥有一套房产。家庭两套房产，适用低的财产税或不征财产税，或一套不征财产税，另一套较低财产税;二是在夫妻各拥有一套住房的基础上，想改善住房条件卖出已有的住房，购入新的房产。若果在买入前后的一年内卖出已有房产，增值部分抵减新买入房产的成本，待以后卖出后不再买入时(即不是改善，卖出不买了)，再征增值部分的税收;三是夫妻超过两套房以上的卖出增值部分，按20%征收所得税。持有2套以上的住房按市价征收较高的房地产税。

　　为了方便理解，余恕莲举例说明，某家庭，原80平方米住房，目前经济条件好转，想卖出原住房买入3居约100平米左右的新房。原房产系5年前即2008年1月以120万买入，2013年3月新房以350万买入。买房前旧房因价格不合适尚未卖出。2013年12月认为价格合适以350万卖出旧房，增值230万。销售增值抵减新房成本，新房成本减至120万，即350万-230万=120万。230万增值部分不用交税。3年后，新房以400万卖出，卖出后一年不再购新房，400万减去120万的增值280万应交20%的所得税。如果该夫妇两套房持续保有，增值部分一直递延。

　　在余恕莲看来，三种方法同时用，允许夫妻各有一套房产，不会离婚;改善住房条件为买而卖增值递延，不会征税;继续拥有两套以上房产征高房产税，卖出征高额所得税。这样囤积房产等待涨价就难以获得高利润，释放出投资和投机性房产，市场才会回归正常。

 

　　“税收不是调控楼市的唯一手段”

　　税收是调控楼市的重要手段，但在业内专家们看来，不是唯一手段。

　　“对住房转让所得征收20%的个人所得税，在立法之初就根本不是考虑调控楼市的。‘国五条’之所以把它用来调控楼市，是决策者希望借助整个已有的法律规定来抑制房价。而前面已经提到，这种过度相信政府权力漠视市场力量的决策心态本身就是很成问题的。在楼市，现在已经用的税收政策包括营业税、土地增值税、契税、房产税、企业所得税和个人所得税等。这些税收政策加在一起，并没有促使楼市进入良性循环。需要政策制定者反思的，不是再去寻找新的税收调控政策，而是要认真评估现有政策对房地产市场调控的有效性和合理性。”朱为群说。

　　全国政协委员、林达集团董事长李晓林则明确表示，要想通过“国五条”打击投机投资行为，可能会事与愿违。他在其提案中建议组织各界调研力量，利用各方数据资源，花一段时间对房地产调控政策的实施落实情况等方面进行全面梳理和评估。

　　无论政策如何调控，近年来，房价频频上涨，却是不争的事实。

　　朱为群认为，要降房价，无非两条途径：一是增加供给，二是抑制需求。由于住房既有生活必需的刚性特征也有保值增值的投资特征，而房屋的供给主要受土地的有限性而难以在短期内有明显增加，房产市场供不应求的局面比较难以改变。这并不是说房价将永远上涨，如果价格上涨到需求方无法承受时就会下落。

　　“房价调控政策最困难的地方在于，很难区分必需性、改善性和投资性的住房需求，并进而采取针对性的调控政策。以上说的是一般道理。从我国实际看，由于土地主要掌握在政府手中，而政府在土地出让环节收取巨额转让金，加上在整个房地产市场中税费比例较高，导致地价高企，在住房购买需求旺盛的情况下，房价下降就很难成为现实。”朱为群说。

　　陕西省社科院社会学研究所副研究员尹小俊表示，因时、因地、因人制宜地出台系列配套执行措施很重要。更为重要的是，遏制非刚性购房需求、保护刚性需求的购房者利益的政策措施需要抓紧时间出台，越早出台越能够稳定真正刚性需求的房产市场。如果各地缺乏甚至缺失这些配套措施和明确的政策差异性导向，二手房市场的交易监管中很可能会有一个不小的“盲点”出现，容易误伤刚性需求购房者的合理利益。

　　顾海波告诉本报记者，房地产是个系统工程，需要制度调控而不是“变色龙”式的政策调控!希望坚持“管住地根、管住银根、遏制投机、抑制投机、严惩腐败”20字方针，对房地产进行系统、刚性、长期的调控!

 

　　本报短评

　　税收制度在一定程度上可以调控楼市，但倘若不能从整体上利用税收杠杆进行调控，结果往往适得其反。相关部门频频出台楼市调控政策，以期抑制投资、投机，控制房价，足以看出其对楼市调控的决心。但从政策实施的程度和效果来看，成效不大。而一旦税收负担转嫁给购房者，则不仅不能降低房价，反倒会在一定程度上助涨房价。

　　房地产调控是个系统工程，调控应考虑不同社会群体的实际需求及地域差异，从整体上把握政策调控的目标和方向，而不能“拆东墙补西墙”，三番五次“打补丁”。

 

　　　（来源：中华财会网）