近年来，我国房地产业发展过热，房地产行业投资占比过高，房价上升过快，群众改善居住条件难度加大，对我国经济社会发展产生了负面影响。政府对房地产市场进行了多轮调控，但效果并不理想。房价在2009年～2010年大幅上涨的基础上，今年4月又同比上涨6.1%，而1月～4月全国住宅投资达9497亿元，同比增长38.6%。

 

        调控房地产需要以改变利润预期为切入点和核心内容

 

        2009年我国城镇人均居住面积已达28平方米左右，能满足基本生活需要。按照目前城镇住宅投资每年增长30%计算，今后5年全国城镇应新增住宅面积117.5亿平方米，再加上3600万套保障房的供给，合计约140亿平方米。相比不断增长的住宅供应，未来房地产需求却缺少增长空间。过去10年，我国人口增速明显下降，预计劳动年龄人口在2015年后会出现负增长；而城市化进程中的农民收入水平更低，难以形成有效消费需求。因此，我国房地产不存在绝对的供给短缺，甚至有供给过剩的可能。

 

        但是，开发商甚至是某些地方政府不断营造成本上升、市场供不应求的假象，不断强化房价上涨预期，助推投资需求。

 

        房地产投资者最关注的是利润预期。这个利润预期主要受价格预期和投资成本两个因素影响，并对下期市场发挥作用。上期价格上涨越快、预期上涨空间越大，则投资需求越旺盛，进而迅速推高下期价格，并进一步强化上涨预期；反过来，如果预期价格出现下跌，价格就会作反方向运动。

 

        与此同时，由于缺少良好的投资渠道，而房地产投资具有较高收益，大量投资资金涌入房地产投资领域，并迫使部分消费需求提前进入市场。在这些因素的共同作用下，房地产价格出现持续非正常的上涨。

 

        在以往的调控中，政府一直试图通过调整供求总量将商品房价格维持在一个较高的价格水平上，同时用市场分割的办法，以保障性住房来满足低收入人群的居住需求。这种政策未能改变房地产的利润预期，导致房价越调越高，并不断诱导出更大的投资需求。因此，利润预期是当前房价上涨的原动力，调控房地产需要以改变利润预期为切入点和核心内容。

 

        现有房地产税收调控政策的不足

 

        税收调控目标不明确。税收调控政策目标的不明确是与政府房价调控目标不明确紧密联系的。政府始终未明确具体的调控目标，以至于很多人都认为“政府不是要降房价，而是想让房价涨得慢一点”，这反而固化了房价的上涨预期。在各级政府不明确的调控目标面前，营业税、契税的征收办法反复调整，而重庆和上海的房产税试点，也显得调控力度过小。这增强了投资者的利润预期，促使投资需求和房价进一步上升。

 

        对投资需求成本调控不力。一是无法在交易环节有效抑制投资需求。例如，个人所得税中，劳动所得的最高边际税率达45%，而财产所得和租赁所得的比例税率为20%，这显然是鼓励了投资需求。对于土地增值税，由于房地产项目清算时间的确定具有灵活性，很难据实、及时征收入库；虽然有预征规定，但各地预征率存有差异且普遍比率不高，更重要的是该税种长期未得到强制执行。在营业税方面，5%的税率难以起到影响投资决策的作用。二是无法在保有环节有效抑制投资需求。目前对非营业用房均实行免税，房产保有成本过低。而房产税试点在制度设计上还存在不足，上海方案未对存量房征收，重庆方案主要针对高端住宅，收税范围小，从而不但无法调控投资行为，还可能因新增税收负担倒逼房价上涨。

 

        税费成本过高限制消费需求。目前，房地产业的税费成本过高，不仅提高了住房产品的生产成本，而且使原本应由卖方承担的个人所得税、土地增值税和印花税等税费被转嫁给买方承担，从而增加了消费需求的交易成本，进一步强化了房价的上涨预期。

 

        税收在促进住房保障方面效果不佳。目前，政府未能向中低收入家庭提供足够的保障性住房。尽管税法也对保障房建设给予了包括免税、减税、税前扣除等优惠，但由于保障性住房建设规模小，受益范围窄，税收扶持政策的效果总体不佳。

 

        进一步完善房地产税收调控的政策建议

 

        税收政策应优先考虑抑制投资需求，然后再考虑降低交易成本等。单纯考虑降低交易成本只会增加投资者的利润预期，并进一步刺激投资需求。

 

        明确房价调控目标，调整行业税收预期。在短期，中央政府应该发出明确的降价信号。房价达到短期的调控目标后，政府要控制房价的波动幅度以实现房价目标的长期稳定。一旦出现房地产市场过热，政府还要暗示会以各种方式进行调控。因此房地产相关税收可能会受到较大影响，税务部门应重新考虑税收预期，及时调整房地产行业的收入职能和征管目标，同时利用投资资金撤出房地产的契机，扶持新的主导产业，尽可能减少税收波动。

 

        增加住宅的保有成本。首先，应扩大房产税征收范围，建立普遍征收的经营性房产税和建立在统一免税面积基础之上的住宅房地产税制。其次，实行余值计征和估价计征并行的办法，对新建住房按照实际价值计征，对二手房按照房产原值一次性扣除10%～30%的余值计征等。再其次，严格税收优惠政策。对于个人所得税，要适当提高投资所得边际税率，以增加多套住房持有者的投资成本。

 

        增加住宅的转让成本。首先，完善土地增值税。在执行现有规定的基础上，对个人出售第三套及以上住宅的，规定一定的宽限期，宽限期后实行不同程度的加成征税。其次，完善营业税，对个人拥有第三套及以上住宅的，适当提高税率。对个人以企业名义购买住房不满5年销售的，要规定按全额征收营业税。再其次，应适时开征遗产税和赠与税。

 

        拓宽投资渠道，减弱房地产的利润预期。政府要不断拓宽民间资本的投资渠道，改善投资环境，疏导资金从房地产投资市场分流，减弱房地产的利润预期。要大力规范和发展包括股市在内的资本市场，扶持中小企业发展，完善并落实诸如信贷倾斜等各种税收优惠措施。

 

        降低交易成本，鼓励基本消费需求。首先，开展税费改革。应把属于土地、房屋价格范畴的收费，并入房地产价格，只保留必要的规费、使用费性质的收费项目，实行财政预算管理。其次，降低消费需求的税收负担，允许房租支出和第一套房的房贷利息支出在个人所得税税前作适当扣除，适当调低消费需求的契税税率。再其次，增强信息透明度，引导理性消费，降低消费者的交易成本。最后，从长期看，可以考虑用房产税取代土地出让金制度。同时，在风险可控的前提下，开放地方政府债券市场，适当弥补地方政府的财力缺口。

 

        加大对住房保障的支持。逐步将中等收入家庭纳入保障范围，扩大保障房建设规模，保证保障房的用地和资金，同时加强对建设及分配环节的监管。要为保障房转为商品房预设通道和税收制度安排。随着居民收入的不断增加和房价的逐步回落，当居民不再符合住房保障条件时，应搬出保障性住房或者按照市场价格向其征收房租。

 

        逐步减少行政干预，扩大税收调控范围。政府对作为生活必需品的住宅商品进行适度干预是必须的，但行政干预在一定程度上挤压了税收调控空间，也缺少持续性和稳定性，需要逐步用税收政策进行取代。首先，应用税收手段取代对房产供给渠道的限制。政府可考虑在统一规划和缴纳合理税费的前提下，放宽对城乡居民自行建房和单位集资建房的限制，以有助于居民改善居住条件和分享经济增长带来的财产性收入。其次，应用税收手段取代限购政策。作为局部性的资本管制，特定地区的房地产限购政策能在一定程度上识别并排斥投资需求，但限购也面临着识别成本过高和抑制消费需求等问题。一旦条件成熟，可用限售取代限购，如设定5年以上的禁售期。长期看，应使用高额资本利得税来取代限售。

 
（来源：中国税务报）