在目前的房地产税收征管方面，存在着部分管理措施和管理要求欠明确、不到位，政策规定的覆盖面不够全面，政策规定欠清晰明确等问题，亟待加以解决。

 

        目前，北京市针对房地产企业的税收征管，除《企业所得税法》及其实施条例和《税收征管法》外，主要依据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号，以下简称31号文件），《北京市国家税务局、北京市地方税务局转发〈国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知〉的通知》（京国税发〔2009〕92号）和《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（国税函〔2010〕201号，以下简称201号文件）。这些文件对于房地产企业的管理措施和要求覆盖不够全面，缺乏对纳税人和税务机关有关权利义务的明确规定，基层税务部门迫切希望增加权威性的政策解读。

 

        一是对于“完工”的把握。税务机关对于企业不及时进行完工结转缺乏足够的执法依据，31号文件第三十五条规定，“凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理”。此表述有些笼统，基层税务机关在实际工作中感到不好操作。

 

        二是对于房地产开发经营业务范围的界定。31号文件第三条规定：“企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。”在此表述中，建造、销售住宅如何理解？是建造并且销售，还是建造或者销售？如果理解为“且”的关系，范围偏窄；如果理解为“或”的关系，范围又过于宽泛。

 

        目前纳入31号文件管理基本范围的是有项目的房地产企业，但其中部分企业项目建造完工后出租或自用，这部分企业是否应该纳入31号文件的管理范围内，文件未予明确。

 

        三是对于“完工”的理解。31号文件规定符合三个条件之一的应视为已经完工：开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案，开发产品已开始投入使用，开发产品已取得了初始产权证明。而201号文件又将完工确认条件放宽到“当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工”。其中，“开始办理开发产品交付手续”可否理解为办理第一套开发产品交付手续？“已开始实际投入使用”可否理解为第一套开发产品已开始实际投入使用？

 

        总之，房地产企业情况比较复杂，涉税事项不尽相同，而且税款巨大，对税务机关组织收入影响较大。因此，相关税收政策在执行中应尽量减少税企之间的理解偏差。

 

        针对存在的问题，提出以下建议：

 

        一是明确管理措施和管理要求。

 

        31号文件的下发，主要明确了房地产企业进行税务处理的依据和要求，但对税企双方在实际管理操作中应遵循的规范没有明确。希望有关部门制定更完善的管理要求，明确在对房地产企业进行管理过程中的“规定动作”，操作流程和具体管理要求，指导基层税务机关进行日常管理。尤其是国家宏观调控政策发布后，应明确税务机关需履行的管理职责，纳税人应承担的义务，以及未承担相应义务的风险。

 

        二是完善所得税年度汇算申报表。

 

        一方面，所得税申报表无法反映房地产业务涉税事项。在目前企业所得税申报表体系中，没有针对房地产企业的申报附表，难以全面反映该类企业的各项特殊政策。如预计利润调增调减问题、完工后毛利额差异调整问题、业务招待费等扣除限额计算问题、结转扣除问题等等，不利于对这类企业进行管理。建议增设房地产开发企业附表，将房地产各开发项目从立项开工到完工清算的过程和跨期情况进行全面完整的填报。

 

        另一方面，目前房地产企业申报表的填报口径比较复杂，但无论纳税人的填制还是税收管理人员审核都感觉比较困难，建议能否进一步统一并简化填报口径。

 

        三是加强部门配合，建立信息沟通交换和协作配合机制。

 

        在房地产企业监督管理的链条中，税务部门管理处于监管的最末端，而前期的立项、审批、征地、开工、预售等信息分别由建委、土地、规划、房管等多个部门掌握。而且，房地产销售收入由地税部门负责征收营业税，房地产开发企业所使用的发票和开发成本列支中取得的建筑安装工程发票由地税部门负责管理，地税部门在建筑业、房地产营业税等税收征管中掌握了大量的税源信息和其他信息。但是，目前国税与地税、城建、房管、银行等部门的信息交流不畅，不能实现数据资源共享，直接影响了国税部门房地产企业所得税征管工作水平的提高。

 

        因此，需要依靠政府力量，建立常态化、规范化的部门协作配合机制。加强相关部门联系，建立信息共享传递制度。把握土地使用权的取得、项目审批、预售及销售、产权登记等各个环节，全面掌握房地产开发企业的涉税资料。建立房地产税收管理档案，实行全程动态跟踪管理。

 

         四是加强土地增值税的清算管理，加快清算速度。

 

        土地增值税是房地产开发涉及的一个重要税种，由地税局负责征收。国家税务总局《土地增值税清算管理规程》规定了土地增值税清算的条件和方式。建议在土地增值税环节加大征管力度和宣传力度，出台进一步的政策规范税企双方的权利义务，在明确纳税人未按规定清算应承担的法律责任的同时，也对税务机关清算环节的工作时限和具体要求进行规定，同时适当提高土地增值税的预缴比例。通过以上做法不但能够促进纳税人及时进行完工结转，而且由于土地增值税的及时清算减少了房地产企业跨期管理的难度，税企双方的税收成本都将有所降低。

 

         五是建立针对房地产企业的纳税评估制度。

 

        由于房地产企业的特殊性，有必要将房地产企业的专业评估纳入工作规范。对年度汇算后的房地产企业和项目结转收入的房地产企业组织专门力量进行深入重点的纳税评估，明确操作规范和工作流程。目前对房地产企业进行的评估迫于时间、人力、政策水平、管理难度等压力效果不好，难以涉及企业实际核算的全过程，不能触及核心实质问题，往往简单收场，效果欠佳。

 

        六是合理配置人力资源，加强房地产税收政策的培训。

 

        房地产企业政策敏感，业务复杂，跨期较长，而基层税务机关的业务水平有待提高，对于房地产企业的税收征管缺乏经验，难以满足专业化、精细化管理的需求。税务部门应组织相关人员进行专项培训，明确政策要点，结合实例提高政策水平和管理水平。如有可能，将房地产企业集中由专门税务所进行管理，以集中精力和专业化力量，运用专业化手段对房地产企业进行全程动态监控，随时发现问题，以此提升税收管理水平和管理质量。

 
（来源：中国税务报）