成本核算新政策隐藏利润

    上海金桥出口加工区开发股份有限公司（600639，简称浦东金桥）主营房地产开发和租赁业务，2004年公司扣除非经常性损益后的净利润只有5418万元，而2002年为1.08亿元，与当时上海火爆的房地产市场形势并不相符。那么，是浦东金桥的生产经营出了什么问题？分析发现，一方面房地产业务的开发节奏会造成业绩波动，而公司会计政策和会计估计的变更导致多计成本也是一个重要原因。

    从表1中可以看到，浦东金桥2005年上半年的主营业务收入已经与前三年相差不多，主营业务利润甚至超过了它们，这主要是因为公司的控股子公司上海金桥出口加工区房地产发展有限公司投资建设的碧云新天地二期部分住宅实现销售。

    会计政策变更
    浦东金桥在2003年以前对开发用土地的会计政策是这样的，“开发用土地在取得时，按实际成本计入‘无形资产’，土地投入开发建设从‘无形资产’转入‘开发成本’。在开发建设过程中发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和配套设施费等，属于直接费用的直接计入开发成本；需在各地块间分摊的费用，按受益面积分摊计入。”
    2003年浦东金桥作了会计政策变更，“属于难以辨认或难以分摊的费用性成本不再分摊计入开发成本，而于实际发生时直接计入主营业务成本予以核算。此项会计政策变更因无法合理估计其累计影响数而采用未来适用法，该项变更减少本期净利润25,610,758.00元。”
    浦东金桥为什么要作这样的会计政策与会计估计变更来减少账面利润呢？让我们先来看一下公司房地产销售业务近年来的经营情况。

    浦东金桥2003年房地产销售业务的毛利率从30.42%猛增到50.78%，实在是太引人注目了！如果成本中再减去因会计政策变更增加的2561万元，实际毛利率将达到57.48%。如此暴利，如果据实披露，只怕是弊大于利。
    无独有偶，同在上海的上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司（600663）2004年报披露了与浦东金桥变更后几乎完全相同的开发用土地会计政策，而地处深圳的万科企业股份有限公司（000002）和地处北京的金融街控股股份有限公司（000402）却并没有这样做。尤其令人不可理解的是陆家嘴2002至2004年年报中对开发用土地核算方法的表述均有不小的差异，却从未披露有过这方面的会计政策变更，更谈不上披露对利润的影响。
    问题在于这样的会计政策变更并无道理。
    从道理上讲，房地产开发企业的“开发成本”相当于制造业企业的“在产品”，在没有完成销售前它的成本只能计入存货的价值，绝对不应该计入主营业务成本、不应影响企业的利润，否则将违反会计核算原则中的配比原则。配比原则要求一个会计期间内的各项收入和与其相关联的成本、费用在同一会计期间内予以确认、计量。
    从另一个角度来讲，成本“难以辨认或难以分摊”是否就应该直接计入主营业务成本呢？如果这个理由成立，那么制造业企业就不必费尽心思考虑是按直接材料、直接人工还是其它什么因素去分配制造费用了，直接将制造费用计入主营业务成本就可以了，成本会计学也就大大简化了。
    《企业会计制度》对房地产开发业务的会计处理没有作特别规定，而此前的《股份有限公司会计制度》以附件的形式明确规定；“4301开发成本科目，核算公司在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。”而各项费用，显然也包括浦东金桥所说的“难以辨认或难以分摊的费用性成本”。
    2002年浦东金桥的审计师是上海立信长江会计师事务所，2003年公司改聘上海众华沪银会计师事务所，是否有购买会计政策之嫌呢？

会计估计变更
    2003年浦东金桥还作了会计估计变更，公司原出租开发产品规定的房屋摊销年限为10——20年，“现为更合理体现收入与成本配比原则及谨慎性原则，在原规定的年限内缩短了个别类别房屋的摊销年限。”具体情况见表3。

    浦东金桥作此变更的理由是很牵强的，在没有任何证据能表明出租房屋的寿命比原来预计的要短的情况下这样做，只能认为公司是在刻意地做低利润。还有一种可能是以前的摊销年限制定得不合理，而公司不愿意承认，然而从表3中的数据来看这种可能性应该不大。房地产类上市公司中，陆家嘴的出租开发产品中房屋按30年摊销，金融街出租开发产品的摊销年限更是高达45年，万科的摊销年限最短，为12.5年至25年，然而万科的出租开发产品是“意图出售而按暂以经营方式出租的物业”，情况有所不同。与同业相比，浦东金桥变更前的摊销年限已经不能算长。
    上述会计估计变更对浦东金桥2003年利润的影响是1084万元。即使是在这样的会计估计下核算，公司2005年上半年房地产租赁业务的毛利率仍然达到了41.22%，上海的房地产市场实在是令人感慨万千！

对估值的影响
    在上海房地产市场异常景气的前两年，浦东金桥变更会计政策和会计估计，使得公司当时的账面利润不那么惊人，在市场受到宏观调控后隐藏的利润释放出来将使经营业绩不致大起大落，如果是这样，则公司可谓用心良苦。然而必须指出的是，在现行的的会计政策和会计估计下，公司的资产被低估是毋庸置疑的。
    在2004年年报和2005年半年报中浦东金桥没有、也不需要披露将难以辨认或难以分摊的费用性成本计入主营业务成本对公司财报的影响。根据公开披露的其它内容，我们估计该会计政策在2005年上半年结束时至少为公司隐藏了四千万元的利润，公司的资产也同时少计了相同的金额。
    浦东金桥2004年年报称“报告期内，主营业务利润占净利润的比例为106.06%，与上年年度159.08%相比，下降53.02个百分点，下降原因主要是持股95%的子公司——上海金桥出口加工区南区建设发展有限公司处于建设期，当年尚无主营业务收入，但发生金额较大的研发设计、建设配套等当期费用，使合并范围主营业务成本上升所致。”这也就是说，虚增的主营业务成本主要来自南区发展，而该公司2004年的净利润为-3220万元。这些研发设计和建设配套等费用，难道都是“难以辨认或难以分摊”？如果确实如此，那么难以辨认或难以分摊的费用性成本金额如此巨大，是否公司对自己的成本太不了解了呢？或许浦东金桥应该请一家管理咨询公司来分析自己的成本动因了。
    到2005年上半年末，浦东金桥在南区发展的权益累计增减额为-4235万元，其中当期减少1176万元。
    南区发展亏损当然还有发生期间费用的原因，但主营业务成本应该是最主要的原因，考虑到浦东发展还有其他项目可能产生虚增的主营业务成本，4000万元的估计并不为过。
    至于出租开发产品，2003年末浦东金桥此类资产余额为16.56亿元，2005年中期末已经达到25.49亿元，摊销年限的改变对2003年的利润影响为1084万元，保守地估计，至2005年中期累计影响利润3000万元是非常可能的。
    综合分析，2005年中期时浦东金桥资产应被低估7000万元以上，而公司房地产销售毛利率极高有可能是因为拿地成本较低，这样公司土地资产的公允价值应比账面价值更高，这些都是投资者在估值时不得不考虑的。

会计核算有疑问
    按一般会计处理方法，房地产开发企业开发的物业在建成后，出售时借记主营业务成本、贷记开发产品（即增加主营业务成本、减少开发产品），转作出租开发产品时借记出租开发产品、贷记开发产品（即增加出租开发产品、减少开发产品），应有下列等式存在：
    开发产品减少=主营业务成本+出租开发产品增加
    即：主营业务成本=开发产品减少-出租开发产品增加
    对浦东金桥而言，有
    主营业务成本=开发产品减少-出租开发产品增加+难以辨认或难以分摊的费用性土地开发成本
    这样，虚增的难以辨认或难以分摊的费用性成本就可通过上面的等式计算得到，然而，浦东金桥2005年上半年开发产品只减少了14585万元，而出租开发产品竟增加了20480万元，不知道其它5895万元的出租开发产品来自哪里？2005年上半年浦东金桥合并会计报表的范围与上年相比并无变化。
    据2005年半年报，浦东金桥的子公司上海金桥出口加工区联合发展有限公司向上海金桥（集团）有限公司控股的子公司上海金桥出口加工区南区开发建设有限公司购买位于南区海关监关区外的建筑面积约9300平方米的未竣工定制厂房，此项交易金额为1071万元。浦东金桥解释关联交易产生的原因是“为使厂房投资主体与土地权属主体一致，理顺资产关系，增加上海金桥出口加工区联合发展有限公司的租赁厂房资产”，那么差额的其它部分也是因为对外购买资产产生的么？原因又是什么呢？