营改增后，土地增值税成为地税机关管住房地产业税收的主要抓手。地税机关对土地增值税一直存在诸多管理难题，极易产生税收执法风险。

　　土地增值税征管面临的主要问题

　　征管手段原始单调。从现实情况来看，各地对土地增值税日常管理基本上采用预征方法，清算方式大多是核定征收，“核定为主、一核了之”手段较为普遍。尽管近年来开发运用了存量房(住房)税收交易系统，但由于旧商铺等非住宅交易契约的隐秘性和数据采集的艰巨性，地税机关对此尚未进行有效管理。一些地方简单采取核定征收办法，计税价格与市场实际交易价格相差甚远。这种原始单一的征管手段和管理模式，难以全面、足额征收税款，极易出现较大的税收漏洞

　　执行政策尺度不一。土地增值税是以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算的，对于分期开发的项目则以分期项目为单位清算。但是，各地按发改委批文、规划许可证、施工许可证、预销房许可证等进行分期清算随意性较大。

　　执法风险日益突出。准确清算土地增值税的关键，在于对收支真实性的审核和成本费用的准确归集分摊。受房地产开发经营周期长、组织形式与经营方式灵活、成本项目繁杂、财务核算不规范，以及清算政策不明确等因素影响，土地增值税清算难度很大，也给执法风险防范带来巨大压力。

　　税法遵从度不高。随着地税机关失去“以票控税”这一有力抓手，一些房地产开发商认为有了可乘之机，千方百计虚增开发成本隐瞒销售收入，有意不为购房者及时办理房屋产权证拖延土地增值税清算时间。同时，土地增值税的征收在很大程度上要取得中介机构对房产项目的评估认定，因缺乏有效管理办法规范、约束中介机构鉴证行为，中介机构出具的清算鉴证报告含金量不高。

　　如何解决土地增值税管理难题

　　解决土地增值税管理的难题，要通过土地增值税这一抓手管理房地产税收，改革现有地税管理模式。

　　结合区域管理实际，成立专门的房地产业务管理机构，实现对房地产行业的专业化管理。在设区市局成立房地产业务科，主要负责税收政策层面的问题及制定相关业务标准;基层单位成立专门的房地产管理局，管理房地产税收。要根据土地增值税的特点，从房地产行业土地增值税预征管理、清算中的收入审核、成本扣除(特别是建筑成本扣除)到清算后续管理，每个环节设定不同的人管理，环环相扣，从而实现对房地产行业的精细化管理。

　　积极推进信息管税，强化土地增值税智能控管。土地增值税涉及土地取得、开发建设、房产交易等多个环节，相关的比对指标近百个，单纯依靠人工比对，费时费力。开发应用土地增值税控管平台，对房地产开发项目全流程动态管控，实现数据的互联互通、智能分析、自动比对和实时预警。为保证土地增值税控管平台数据来源真实无误，控管平台开发设计时不仅要设税务端，更要设纳税人端，实现数据的无缝对接，并明确纳税人如提供控管平台的数据有误，自行承担由此导致的相关法律风险。

　　依托社会综合治税系统和机制，实现税源共治格局。以深入贯彻落实税收保障条例为契机，积极争取政府支持搭建和用好综合治税平台，实现土地增值税社会共治格局。利用土地出让信息核查土地成本;利用工程造价定额信息预警建安成本;利用网签信息比对销售进度;利用国税增值税发票信息比对虚假建材发票;利用人防设施易地建设费信息、建委配套费缴纳信息比对虚假申报等。

　　规范社会中介管理，提高清算质量和效率。一是由税务机关委托具有相应资质的中介机构进行竣工财务决算审计和工程计价评估，审计结果报送税务机关备案。受托的中介机构应重点加强对零星工程和配套设施，特别是地下隐蔽工程的审计和评估，税务机关主要是加强审计报告的符合性审查。二是建立中介机构责任追究制度。

 

　　　（来源：中国税务报）