核心提示：有业界专家表示，在房地产的开发和销售过程中，有些税是重叠的，这提高了房产交易环节的成本。

　　近日，中国社科院发布报告，建议对城镇居民家庭人均用房超过40平米部分征收房产税，并把新增商品房和现有存量房均纳入征税范围。财政部财科所所长贾康也于12月9日表示，目前扩大房产税试点范围的改革方向已经锁定，房产税扩征只是时间问题。

 

　　有专家称，我国近二十年来的税改只局限于中央税和共享税层面，地方税制建设一直都是短板，亟须建立地方税体系。当前地方税的问题是税种规模比较小，缺乏主体税种，所以构建地方税的核心就是发展主体税种，而推进房产税是未来税改的重点。

 

　　那么，房产税究竟能否成为地方税的主体税种?其在推进地方税体系建设的过程中发挥着何种作用?房产税究竟应如何开征?对此，本报记者采访了业界专家。

 

　　“简并是必然趋势”

 

　　相关数据统计显示，目前在房地产开发与销售过程中的税费项目一共有7大类37项。而在房地产交易环节中至少存在10种税费，包括营业税、城建税、教育附加、土地增值税、契税、印花税、所得税等。对于经营性商业用房还要缴纳房产税以及城镇土地使用税。

 

　　正因为如此，有业界专家表示，在房地产的开发和销售过程中，有些税是重叠的，这提高了房产交易环节的成本。据悉，我国的二手房交易过程中的税收占房款总额的近10%，而这10%的税费大都由买方承担，这无疑增加了购房者的压力。

 

　　国务院参事、中央财经大学税务学院副院长刘桓认为，交易环节的各种税费变相助推了房价高涨。交易环节的各种税收实际上是在增加买房人的税收负担，虽然它的直接目的并不是推高房价，但事实上它对推高房价有一定的作用。

 

　　不久前，财政部部长谢旭人称，下一步税收制度改革的重点是将包括对房地产交易环节征收的有关税种进行简并，并研究逐步在全国推开房产税等。刘桓表示，此番表态说明有关部门已注意到当前房地产交易环节征收的税种过多、征收重叠的问题。

 

　　明德税务高级合伙人施志群在接受本报记者采访时表示，税种简并是必然趋势，现有房地产税费体系过于复杂，不利于行业的健康发展，税收征管成本也非常大。简并税种既完善了现有的税制，也有利于降低征纳成本，强化税收征管。

 

　　中国社科院财经战略研究院的年度财政政策报告《新型城市化背景下的住房保障》也明确提出，房产税改革应该协调房地产各个环节的租、税、费制度，对房地产交易环节减免税收，而提高交易完成后的所得税，这样既能满足由于工作和生活需要改善自身住房居民的买房愿望，又能精准打击房地产中的投机行为。

 

　　关于房地产开发、销售与持有环节税收的简并方式，中国政法大学财税法研究中心主任施正文教授建议，在试点房产税的地方，可将房产税和城镇土地使用税合并，甚至可以将土地增值税一同并入。同时，在逐步降低契税税率的基础上慢慢考虑废止契税。施正文认为，契税类似于房地产的营业税，属于总额征税而且每次交易都要征税，重复征税严重。在房产税逐步推开且税率提高的前提下，契税在今后应该废止。

 

　　有专家建议，要开征房产税，先减税再说。一是个人缴纳的契税、营业税、个人所得税、土地增值税等，应该取消、撤并或者降低税率;二是对开发商缴纳的一系列税费进行撤并或者降低税率;三是先由增量开始征税，再向存量开始征收，而这至少需要15~20年的时间。

 　　确定合理免税空间允许起征点面积有差异

 

　　房产税究竟何时开征，如何开征?这成为当前公众关心的问题。中国社科院财经战略研究院院长高培勇表示，房产税的时间表取决于多种因素，更重要的是取决于政策判断、政治抉择。他认为，中国目前的发展阶段已经到了渐进式地推进房产税改革的时候。

 

　　上海房地产经济学会会员、著名地产独立评论人士顾海波在接受本报记者采访时直言不讳地指出，目前已经到了房产税推广的好时机，他赞同在全国范围内征收。“一项新事物的诞生总会受到既得利益者的反对，反对声音最高的还是房地产利益集团和投机客，两害相权取其轻，房产税对稳定房价、对房地产制度建设和经济转型都有非常重要的意义。”顾海波说。

 

　　施志群预测，根据目前试点的情况及财政部、国家税务总局的态度来看，房产税改革很可能在明年“扩围试点”甚至推向全国，但具体的时间尚不能完全确定。

 

　　无论何时开征，都必须确定其开征的模式。那么，目前试点的“上海模式”和“重庆模式”究竟哪一种才是更为合理的模式呢?业界人士认为，对税务工作者来说，“重庆模式”的工作量太大，“上海模式”执行难度相对小一些。

 

　　相对于选择房产税征收模式来说，确立合理的免税空间更受公众关注。

 

　　刘桓认为，房产税扩大试点，最重要的是先确立合理的免税空间，应该对家庭人口标准的认定予以明确。

 

　　施志群也同意刘桓的观点。他说，设置合理的免税空间和考量征税成本是房产税推进的关键问题，关乎民生问题。从目前试点的重庆、上海来看，免税空间的设置方式主要为首套房免税和按面积免税，但由于不同地区、不同地段房产价格悬殊比较大，可能导致免税标准不公平，但如果按照评估价格，又可能使得争议更大，因为评估的主观性较强，更容易产生不公平。考虑到各地经济水平和居民收入的差异性，税负和征收必然会有区别。

 

　　财政部财科所副所长刘尚希也表示，房产税税率和起征点应允许各地间存在差异。他认为，税率和房产税起征点面积，应该实行类似车船税的弹性政策，允许各地间存在差异。而在全国范围内针对所有住宅开征房产税，每年征收房产税的规模，则尚难具体估算。

 

　　“除此之外，征税成本将是房产税的推进成功与否的决定性因素。征税成本既包括税务部门税收征管中的各类直接投入和间接投入，也包括其他部门或个人为配合税务机关征收而付出的相应成本。前者过大可能影响房产税的财政意义，后者可能会导致一系列的税务争议甚至是社会问题。”施志群说，“后续的房产税试点可能会使用‘市场评估价’作为应税住房的计税价值，而非之前的‘房产交易价’。但这种方式的操作成本可能会比较大，主要原因在于‘评估’的主观性较大，可能会导致各种争议产生。”

 

　　在顾海波看来，房产税是房价的重要稳定器和制度建设的重要组成部分，保有环节的征税有利于稳定房价，这正是现有房地产税制所缺的。因此，他赞同房产税人均40平方米起征。顾海波指出，应确定不同的税基和税率，调节财富再分配。对廉租房、经济适用房、经济租赁房、限价房不征收;一套房象征性征收;对二套以上住房、高档公寓和别墅等高端商品房实行累进的高税率，同时征收房产交易20%的所得税，“上海、重庆只对增量房征收是伪房产税、是保护和放纵投机，必须矫正”。

 

　　“营改增”后，地方税种又少了一个，而房产税的推广，地方政府寄予厚望，希望其能成为地方的主体税种。谢旭人也指出，要结合税收制度的改革完善，将财产行为类有关税收作为地方税体系的重要内容，不断增加地方税收收入。

 

　　但在顾海波看来，房产税的主要目的不是解决地方税收问题，而是为了完善房地产制度建设。未来中国的经济必须摆脱“以房为纲”和土地财政，经济结构必须转型，房地产应该逐步淡出支柱产业。

 

　　“征收房产税，能改变非理性的投机心理预期，能起到加大住房投机成本、抑制投机需求和稳定房价的作用;而且房产税对第一套住房建议不征税或象征性征税，并不会增加自住老百姓的负担。房产税可以说是房地产可持续发展的稳定器，有助于改善地方税收结构，有利于合理调节分配、合理调节产业结构，有利于稀缺土地(住房)资源的合理配置，有利于推动城市可持续发展。”顾海波说。

 

　　　施志群财表示，房产税难成为地方主体税种。他说，房产税的主要积极意义之一在于补充地方税种，优化地方财政。“营改增”正在积极试点并将在全国执行，地税部门在流转税、所得税方面的征管空间将日益收缩，地方缺乏主体税种成为客观事实。在营业税收归国税，而无其他新的地方税种开征的前提下，房产税作为一种重要的财产行为税，的确能够在一定程度上补充地方税体系。

 

　　“如果房产税成为地方主要税种之一，既有利于当前地方税体系的平稳过渡，也有利于地方财政的逐步优化。但不应对其期望过高，其原因在于，中国地方政府的职能较多，房产税依然是一个‘小’税种，很难成为地方政府的主要收入来源。”施志群说。

 

　　记者手记

 

　　房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税，虽然能在一定程度上发挥调节收入分配、缩小贫富差距等作用，但是，房产税的开征实际上是一把双刃剑。

 

　　在不少网友看来，房产税的征收一方面遏制过度投资，另一方面也掏了百姓的腰包，相关部门不能一拍脑门就按40平方米征收房产税。

 

　　笔者希望，通过改革，房产能够税成为一个更加科学、合理、公平的税种，在我国税收改革史上，成为浓墨重彩的一笔。

 

　　　　（来源：财会信报）