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目前，我国已在上海、重庆两地开展了房产税试点。不少投资者将现行房产税简单理解为房地产税收，这是完全错误的观念。

房地产税收按照征收环节划分可以分为以下两类：

一类是针对交易环节的资本利得税，通常在交易时一次性征收，税基是房屋或土地的买卖价差。

另一类是针对保有环节的房地产保有税，通常又称为物业税，在房屋或土地的保有期间每年征收，税基是房屋或土地的计税余值。其中，房屋或土地的计税余值有三种计算方式：一是按照房屋或土地面积乘以每平方米的单位计税余值来计算；二是按照房屋或土地的物业价值来计算，物业价值可以是经评估的物业市场价值，也可以是物业的原值；三是按照租金价值或净租金来计算。

我国现行的房产税主要针对房地产保有环节，故其本质应归属于物业税。

扩大房产税试点的可能性

从全球范围来看，征收物业税主要有三个目的：一是增加地方政府的财政收入；二是提升地方公共设施及服务水平；三是调节贫富差距。我国现行的房产税作为物业税的“替代品”，还具有抑制房地产投机、规范和引导房地产市场健康发展的目的。

我国现行房产税和香港模式十分相似，即土地出让金与物业税同时存在。因此，推行房产税并不会对地方财政造成较大压力，这使得房产税的推行具有现实可行性。笔者认为，国内房产税大范围扩大试点短期内虽难以成行，但并不排除少数试点扩大的可能性。这主要基于以下三个方面：

一是我国产权法律基础不完备。开征房产税的前提是明晰的产权制度，而我国目前不动产登记制度等尚待确立。

二是扩大房产税试点需要对房地产税费体制进行大幅改革。目前，我国在房地产领域的收费多达几十种甚至上百种。大范围推行房产税试点不是多加房产税一个税种这么简单，而是要对目前房地产税费体制进行较大程度整合，这是一个庞大的系统工程。

三是建立房产税评估系统工程浩大。推行房产税的重要基础是建立税基的评估体系，主要包括确定房地产评估机构、培养房地产专业评估人才、建立房地产评估制度、建立房地产计算机网络管理系统以及申诉机制和信用体系，这绝非一朝一夕所能完成的。

房产税对相关产业的影响

我国目前的房产税试点有上海和重庆两地，其征收制度均呈现税基窄、税率低的特点。上海的房产税仅针对新成交住房，已拥有至少一套住房的本地买家以及外地买家均需在成交金额70%的基础上，支付0.4%—0.6%的税率。重庆主要针对个人拥有的独栋商品住宅及个人新购的高档住房，以上两年主城区新房均价为基准实行差别税率，3倍以下为0.5%，3—4倍为1%，4倍以上为1.2%。

2011 年上海住宅的平均售价同比上涨6.8%。据2011年上海全市住宅房产成交金额（包括新房和二手房）1830 亿元推算，上海2011年可征收的房产税总额约3亿元，占当年上海市财政收入（3430 亿元）的比例不足0.1%。

2011年重庆房价微幅上涨。重庆2011 年可征收的房产税总额约为1亿—1.2 亿元，占当地政府财政收入（2900 亿元）的比例极小。

由此可见，上海、重庆两地房产税试点对房价及当地财政收入的影响很小。那么，如果房产税扩大税基、提高税率能否起到良好效果呢？

经合组织（OECD）数据显示，OECD主要国家2006年的物业税/GDP依次为：英国4.6%、韩国3.5%、法国3.5%、加拿大3.4%、西班牙3.4%、美国3.1%、日本2.5%、芬兰1.1%、德国0.9%、奥地利0.6%，全部OECD国家平均为2%。由此可以看出，对于房地产泡沫控制较好的国家如德国等欧洲国家，物业税占比并不高。而税负较高的国家，如韩国、美国、日本房地产依然出现了泡沫化现象。

综上推断，从长期来看，国内房产税即使大范围推行，同时扩宽税基、提高税率，其对房价的抑制作用也并不明显。不过房产税的推行短期内会增加房地产市场供应量，减少需求量，对房价起到抑制作用，而抑制作用的大小主要取决于国内投资性购房比例的大小。

此外，我们观察到，全国商品房销售面积领先于全国70大中城市房价约6个月，全国商品房销售面积同比滞后6个月后与全国70大中城市房价同比的相关系数可达到+0.91，而商品房销售面积在很大程度上影响着房地产相关行业的景气程度。

目前，在我国现有的期货品种中，与房地产市场密切相关的是螺纹钢期货。此外，按照证监会行业分类，沪深300指数13个一级行业中，房地产和建筑业所占权重分别排名第3、第4位，合计权重为8.73%，但房地产行业的单只个股权重高居第2位。因此，房产税的推行不仅对螺纹钢，还将对股指期货产生一定影响。从中短期来看，螺纹钢、股指期货等期货品种在房产税大范围推出初期将受到房价下跌的压力。但从长期来看，房产税对相关产业的影响微乎其微。(格林期货石敏)

（来源：期货日报）