■刘隆亨

　    国务院批转国家发改委关于2010年《深化经济体制改革重点工作意见》提出，逐步推进房产税改革。我认为，当前逐步推进房产税改革很有必要，也很及时，时机业已成熟。

　    我国现行房产税是按照1986年国务院正式颁布《房产税暂行条例》的规定实施的，其征税的客体只是房屋这种不动产；征税的范围也只限于城镇的经营性房屋或出租的房屋。房产税属于地方税种，现已成为地方财政收入的重要来源之一。

　    现行的房产税准确地说就是房产持有环节的税。现行房产税既包括对单位、个人的营业性用房的征税，也包括对居民个人房产出租的征税。目前，对个人住房免予征税，形成对保有环节的多余房屋，即空置房屋没有征税的局面，这是现行房产税的一个主要缺欠。

　    本轮房产税改革的基本思路应该是：

　    1. 房产税改革应遵循“简税制、宽税基、低税率、严征管”的原则，保障性住房和商品房相区别的原则，征收管理便利、高效的原则和法治化原则。

　    2. 要扩大房产税税基，加大房产税的征收范围，主要把握三个方面：一是个人持有或保有环节的住房中，属于空置房产的征税；二是个人或单位非居住性的营业性房产的征税；三是个人和单位出租的房产的征税。后两个方面可以继续执行现有在政策不变，而对第一个方面应施行新的政策。

　    3. 房产税税率可基本不变，基本上维持现有的税率，即营业性住房税率为1.2%，出租性房屋税率为12%。这是为了加快房产税改革的推进。对保障性住房税率可分两类：一是对公共租赁房、廉租房，可以免税；二是对经济适用房、限价房，税率可定为0.3%~0.6%；三是对空置房产两套（每套90平方米）或三套以上的房产，其性质可以定位为营业性用房，其税率可以保持不变，仍为1.2%。对空置着的这种闲置房产，如果其用于出租，税率仍可为12%为宜。

　    计税依据关系到房产税的实施途径问题，计税依据也是房产税改革中存在的问题之一。房产税历来是从价计征。我们建议对空置房屋采取一种新的计税方法，既从量、也从价计征。

　    从价计征其计税价格可分为3种，一是政府定价（保障性住房定价由省级政府规定），二是政府指导价（也是由省级政府根据房产的地段情势的变化定期公布有一定幅度的指导性价格），三是市场定价（按房地产的成本结合市场的供求关系，其价格由市场调节）。现行房产税的计税方法在缺少原值的情况下，依靠评估作价时间长、比较复杂。我认为，可以由政府按房地产所处地段的区域不同，规定一种指导价格进行作价，或者由税务部门按市场价评估作价。

　    关于房产税减免优惠问题，应在财政部和国家税务总局现有规定继续实施的基础上，根据新的情况对保障性住房（含廉租房、公共租赁房、限价房、经济适用房），视不同情况给予减免房产税政策的优惠。

　    上述房产税改革方案的好处是：

　    有利于节约改革成本和比较快速平衡过渡与完善房产税制。房产税出台的背景是：1985年第三次全国人大常务委员会第三次会议授权国务院在经济体制改革和对外开放中可以制定暂行的规定或者条例，其中包括了制定房产税暂行条例。此次改革完善房产税暂行条例是已得到了国家权力机关授权的已有税种，不是须提请国家权力机关审议的新税种，也就无须启动人大的立法程序。只要把改革完善的方案经国务院批准公布即可。如果另开征一个像物业税之类的新税种，其成本和过渡期所花费的代价就大得多了。

　    有利于社会各方接受、理解和承受。对已有20余年历史的房产税，社会各界并不陌生，并且还能提出意见，参与改革。而这次改革的内容，既与相关的利益各方不冲突，又将为地方政府提供稳定而庞大的新税源；还不伤害百姓利益（因为老百姓的自住房免税），不伤害房地产商的利益（因为在建出售前的商品房也不缴税），只是占有二套或三套以上的住房的少数人才纳税，他们多占有国家的公共资源，让他们向国家尽点义务，多作一点贡献，也是应当的。

　    有利于打击哄抬房价、炒房投机者的欲望，这对发挥税收的调控作用是必要的。事实证明了房地产业是关系国计民生和国民经济的一个综合产业。它的繁荣与泡沫（危机）、振兴与衰弱都与土地、消费、市场、金融、财政等部门紧密相连。例如，今年4月份国务院针对这近两年来部分城市房价过快飚升，严重影响群众的生活与安宁，发出了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（新国十条），经过近4个月实行，已初见成效。这其中，加强房地产税收的征管发挥了重要作用，但更重要的是新国十条规定的金融政策包括购买第二套住房，首付必须达到50%，贷款利率上浮1.1倍，以及执行差别化信贷政策。同时，也和对严格控制建房用地、抑制土地价格过快上涨、加大对圈地不建的违法行为的查处密不可分。由此可见，房地产税收的作用必须与土地政策、金融政策、其他政策紧密配合，才能充分发挥作用，而不能只靠税收政策孤军深入。

　    作者：北京大学教授

 

  （来源： 中国税务报）