房产税税制要素设计应兼顾效率与公平。关于房地产税的征收范围，如何在普遍征收与量能负担原则之间寻求一个平衡点是一个关键问题。

　　现行房产税和城镇土地使用税存在课征范围狭窄、税收负担有失公平的问题，因此，新的房地产税应以房屋、土地以及与房屋相关的其他构筑物为课征对象，将静态财产税的税基由房屋、土地拓展至其他不动产。为了健全我国地方税制体系，稳定地方财政收入，房地产税应采取普遍征收原则，在此基础上，根据不同的房产状况具体情况具体分析，以达到最优的政策效果。

　　存量房与增量房。应将存量房同增量房一起纳入征税范围，从而扩大税基，增加地方财政收入。目前来看，虽然对增量房的征收相对简单，可以确保可行性，但是只对增量房征税会使得已经拥有数套住房的富人无须纳税，不利于贯彻量能课税原则，也不利于建立完整的房地产税体系。建议在将存量房与增量房同时纳入征税范围的基础上，区别对待二者。对于存量房，在对房产保有环节征税的同时减少存量房交易环节的税种，因为盘活存量房屋是增加住房供给较为直接和有效的办法;针对增量房应正常征收房地产税，以弱化房地产作为“投资品”的属性，影响投资行为。只有从两个层面同时着手，才能真正抓住房产供需矛盾的实质问题，完善我国房地产市场的供给结构。

　　农村房产。随着社会主义市场经济的发展，为平衡城乡之间的税收负担，贯彻“统一城乡税制”的原则，课征房地产税的地域范围应包括城镇和农村。目前我国房地产税的征税范围过于狭窄，不仅难以满足地方财政的需要，而且会影响税收的纵向公平。从长远来看，需将农村房产纳入房地产税的征税范围。但是考虑到中国地区差异大的国情，中西部地区经济基础明显比较薄弱，因此有学者提出实行差别化政策，将广大农村的居民自用住房纳入征税范围，设定浮动的特殊税率。笔者认为，从保护“三农”角度来看，可以先从农业经济发达的地区开始征收房地产税，然后分地区、分步骤地将范围扩大到农业用地和农民居住住房。

　　特殊类型个人住房。在普遍征收的前提之下，对于特殊类型个人住房的房地产税征收是值得关注的问题。特殊类型个人住房包括房改房、小产权房和配置型保障房等。在实际征管中，房地产税开征不能不考虑到我国“福利分房”的国情：职工彼时可能只花了几万元就购买了一套现在可能价值千万元的住房，而其收入维持在每月数千元的水平上，征房地产税对他们而言税负巨大。解决特殊类型个人住房应该按照“实质重于形式”的原则。针对房改房，应该切实调查纳税人的经济状况，对其设置低税率或者按照房产重置成本缴纳房地产税。对于一些小产权房，虽然享有城市同等的服务但是因小产权房的性质无须缴纳房地产税，要区别不同类型小产权房处理，对于恶意投机性的要从立法角度严肃处理。对于尚未投入使用的可以适当放宽要求，将其所有权归国有或者集体所有。对于已经使用的房产，可以缴纳一定的土地出让金进行产权转化、明确产权。对于廉租房等配置型保障房实行免税，这是与我国社会保障相配套的措施。

　　政府办公与公益事业房产。对政府办公与公益事业房产的征税能够促进政府的资产转化为资本，尽管这部分税收会通过公共支出拨款等流程最终回到这些机构，而且评估房产还需要一定的成本，但是更广泛的意义在于征税能够增加政府的透明度与公开度，使得公众知晓公共服务提供的真实成本，减少过度供给的倾向。将政府办公与公益事业房产纳入征税范围，有利于落实房地产税普遍征收的原则，实现税收公平，这也是建设阳光下政府的有力措施，有利于促进资源的合理配置。

　　合理的税收优惠范围。未来的房地产税应保留现行房产税和城镇土地使用税等税种的优惠政策中的合理内容：一是各国通行做法，对国家机关、军队和非营利组织自用的不动产免税。二是对个人拥有的非营业用不动产确定合理的人均免税面积，设置基础豁免。多数学者建议每人60平方米或80平方米的面积免税，也有人建议将第二套以上住房为课税对象。笔者认为，充分考虑我国居民的居住条件与经济状况，对每人60平方米的面积免税是比较合理的选择。三是在将房地产税的征收范围扩展到农村之后，为减轻农民负担和支持农业发展，农、牧、渔业生产用的不动产应免征。

　　　　（来源：中国税务报）