甲企业拥有某地块土地使用权，原取得地价款500万元，账面价值400万元，地上建有用于商业的建筑物，账面价值800万元，评估价值1200万元，成新度70%。甲企业拟将该地块以2000万元转让给乙房地产开发企业进行商业开发，但对该土地上的房屋双方未能达成一致意见。甲企业希望连房带地一并转让给乙企业，乙企业希望甲企业先行拆除房屋，办理房产灭籍手续后再行转让。甲企业想知道这两种转让方式对双方有何影响。

 

        先转让后拆迁方式

 

        甲企业先转让房屋，然后乙企业自行拆迁，对于甲企业来说，转让的并非仅是土地使用权，还有建筑物，应当按照“销售不动产”计算缴纳营业税、印花税等，转让旧房有关税金合计2000×5%×（1＋7%＋3%）＋2000×0.5‰＝111（万元）。

 

        甲企业连房带地一并转让，应按照转让旧房计算缴纳土地增值税。财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额，计征土地增值税。甲企业转让旧房扣除项目合计500＋1200×70%＋111＝1451（万元）；增值额为2000－1451＝549（万元）；增值率37.8%；应纳土地增值税税额为549×30%＝164.70（万元）。

 

        转让房产应缴纳企业所得税（2000－400－800－111－164.70）×25%＝131.075（万元）。

 

        甲企业转让房产最终收益2000－400－800－111－164.70－131.075＝393.225（万元）。

 

      先拆迁后转让方式

 

        甲企业自行办理房屋权属灭籍手续后实施拆迁，土地简单平整后转让给乙公司用于开发。此时，由于该土地上已经不存在建筑物及附着物，甲企业应当按照“转让土地使用权”计算缴纳营业税、印花税等，转让土地使用权有关税金合计2000×5%×（1＋7%＋3%）＋2000×0.5‰＝111（万元）。

 

        转让土地使用权也应缴纳土地增值税，可扣除项目合计500＋111＝611（万元）；增值额2000－611＝1389（万元）；增值率227%；应纳土地增值税税额为1389×60%－611×35%＝619.55（万元）。

 

        由于甲企业拆除房屋产生资产损失，经税务机关审批后可以扣除，那么甲企业应纳企业所得税（2000－400－111－619.55－800）×25%＝17.3625（万元）。

 

        甲企业转让房产最终收益2000－400－800－111－619.55－17.3625＝52.0875（万元）。

 

        从以上两种方式可以看到，甲企业受影响很大，最终收益相差341.1375万元。对于乙企业，无论是先转让后拆迁，还是先拆迁后转让，乙企业支付成本均为2000万元，无论是按照购买土地使用权处理，还是购买不动产处理，都要按照4%税率缴纳产权转移契税80万元，按照产权转移书据缴纳印花税1万元。所不同的是，按照先拆迁后转让的方式，乙企业接手后无需办理产权灭籍手续，且不用承担房屋拆迁责任和风险即可直接进行项目开发；而按照先转让后拆迁的方式，乙企业接手房屋后还要办理产权灭籍手续和自行拆迁，方能最终使用该土地进行新的开发，同时，接受房屋拆迁造成的资产损失是计入营业外支出还是开发成本，也是乙企业应当考虑的问题。

 

（来源：中国税务报）